Regolarità urbanistica e catastale

Regolarità urbanistica

La regolarità o conformità urbanistica di un immobile è il primo fondamentale aspetto da verificare. Per farlo è necessario confrontare lo stato di fatto con il titolo abilitativo autorizzativo con cui è stato realizzato (o modificato) l’edificio. Se il disegno mostra differenze sostanziali come una stanza non esistente, un balcone posizionato in maniera differente, una finestra di dimensioni differenti, etc. la regolarità urbanistica è compromessa e l’immobile ha dei vizi che il futuro acquirente erediterà dopo l’acquisto.

 

Non sempre le difformità possono essere sanate e per questo è fondamentale verificare sempre la regolarità urbanistica dell’immobile prima di concludere la compravendita.

 

Regolarità catastale

Il catasto è gestito dall’Agenzia del Territorio e conserva i dati (planimetria, rendita, intestatari, etc) del patrimonio immobiliare. Ha una funzione fiscale e non autorizzativa, i dati presenti al Catasto non sono probatori.

Alcune irregolarità (come un tramezzo demolito e non rappresentato nella planimetria catastale) sono molto frequenti ma possono essere risolte con un costo contenuto.

La regolarizzazione è più complessa se le modifiche non sono mai state denunciate (ad esempio con una DIA o con una CILA). In questo caso, prima della variazione catastale va presentata una “Richiesta di sanatoria” al comune.

Prima di acquistare un immobile bisogna quindi verificare se la planimetria catastale è conforme al titolo abilitativo con cui è stato realizzato l’edificio e con lo stato di fatto.

 

Lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto devono coincidere.

 

L’acquirente, prima di effettuare un’offerta di acquisto, deve richiedere al venditore la conformità catastale; in caso di difformità sarà il venditore che provvederà, a sue spese, alla regolarizzazione.